2024年1月，万科内部组织了“2024年目标与行动沟通沟通会”，据说主题是：“特别难，也有解；特别好，才能活。”这也正是当下地产行业的最佳写照，行业愈发艰难，对房企要求越来越高，但总有求生之道。万科2024年目标与行动沟通会，来源互联网作为行业的“常青树”，万科“活下去”的秘诀，都藏在上海年度销冠楼盘【理想之地】里了。这个楼盘不仅是上海面积和套数的年度双冠王，属于叫座又叫好的明星楼盘，甚至不少外地房企都组团来参观学习。理想之地的空前成功，总爷将其秘诀总结为三个关键词：均好楼盘、城市视野、面向未来。最近总爷再度去现场踩盘，才发现无论对开发商还是楼盘来说，真的是“特别好，才能活”。另外，在一个销冠楼盘的势能辐射下，那些竞品正在度过最艰难的时光。01年度销冠，均好楼盘1. 理想之地：年度销冠，分量十足。理想之地由万科和中建玖合联合打造，是2023年上海成交套数和面积和双冠，单盘单年销售120亿！克而瑞2023年上海楼盘排行榜在市场迅速变化的2023年，理想之地前后四次开盘四次日光，合计吸引了全市近5千次认购。理想之地一期870套房源，收获1746组认购，认购率约201%，入围分65.5分；理想之地二期615套房源，收获1485组认购，认购率约241%，入围分67.81分；理想之地三期385套房源，收获995组认购，认购率约258%，入围分68.72分；理想之地四期234套房源，收获666组认购，认购率约285%，入围分68.25分。在500万这个价位段，理想之地却没有受市场影响，几乎吸引走了板块、甚至全市的高分客户。理想之地的空前成功，也引发了全行业的关注，很多同行都来窥探其逆市热销的秘诀。2. 均好楼盘：逆市热销的最强秘诀。一位资深上海营销总，最近告诉总爷：“越是楼市下行期，客户对楼盘越挑剔”。在楼市火爆期，但凡是产品、配套、规划但凡有一个突出点，几乎就可以锁定热销。而在楼市下行期，楼盘只要存在任何明显短板，都有可能遭遇滑铁卢。理想之地，恰好就是一个典型的“均好楼盘”，无论是开发商、配套、规划都非常突出。理想之地效果图在开发商和产品力方面，万科+中建玖合的组合，几乎是业内顶配了。万科作为未来城市的践行者，贡献了强大产品力；中建玖合作为“世界地标专家”，为项目建设保驾护航。配套方面，作为未来城市的实验范本，理想之地的横空出世，离不开强大择址观。理想之地紧邻嘉定新城站和万达广场，北侧就是瑞金医院北院，所有配套均步行可至。嘉定新城实景图规划方面，理想之地站上了五大新城的风口。理想之地位于嘉定新城的核心区位，享受到了五大新城崛起的最大红利，也成为了全上海的网红楼盘。尽管有了均好楼盘的优秀基础，但理想之地能够成为同行争相学习的模板，靠的则是超越行业的城市视野。02城市视野，面向未来1. 城市视野：垂直混合的开放社区。理想之地地块总建面达到了57.8万方，整体由6个地块组成，自西向东由轨交节点展开。理想之地 六大理想单元示意图如何串联起这座未来之城？万科采用了1条中央活力轴+8座空中连廊。首先，灵活、充满活力的中轴空间是项目的核心。万科以茂育路作为1条中央活力轴线，将6个地块用步行街道连接。理想之地示范区，总爷实拍总爷从设计图中发现，理想之地的中轴并不僵硬，宽度和空间布局随长度变化而变化。理想之地 六大场景模型 分析图其次，六个地块通过步行街区连接到一起，并有空中连廊二次串联。西边4个地块通过8座空中连廊在二层连接，并直接联通地铁站，显著提升了出行效率，也让地块形成二次聚合。空中连廊，中建万科·理想之地 效果图1条中央活力轴+8座空中连廊，聚合形成了一个完整的“未来城市理想单元”。区别于传统开发商街区的平铺直叙，万科通过“小街区、密路网”的规划设计手法。理想之地效果图万科以5分钟社区生活服务可享为目标，实现楼栋入口200米内可达6种以上便利设施，100米内可达公园/活动场地。这个精准拿捏的街区尺寸，能够在尽量短的物理空间里，为居民带来邻里生活的归属感和社区感。理想之地效果图城市生活自然离不开“吃喝玩乐”的各个场景，在理想之地的“超级十字路口”，万科打造了四大公共建筑：市集“春溪集”、展厅“新新所”、体育馆“鼓浪馆”和年轻力中心“陶然荟”。如今，自带“高级烟火气”的春熙集实景呈现，室内由阿那亚食堂设计团队支持，为业主还原上海梧桐树下的市中心生活。理想之地示范区，总爷实拍总爷现场看到，这个开放式的生活集合空间，以绿色中庭为核心，集合肉铺、brunch、咖啡、烘焙、中古售卖等业态。理想之地示范区，总爷实拍据说未来这里将由万科×中建×Bloom团队共同运营，将烟火气与精致感完美融合。也有买到理想之地的朋友告诉总爷：能够买到理想之地，真的感觉很幸运。万科以城市视野，将未来城市生活进行了高度浓缩，让客户在步行范围内享受高品质生活，同时也可以便捷抵达市区。2. 面向未来：未来城市的最强范本。理想之地之所以能够称为未来城市，与其处处考虑的绿色、低碳、智慧概念有关。理想之地智慧系统示意图相比于大多开发商的概念炒作，理想之地则完全采用了智慧底盘打造，而且能够将概念落位到项目各个角落。首先，万科高密度融合应用数字孪生、数据平台、物联网平台等成熟技术，对项目汽车停泊、社区安防、信息服务进行全方面管理赋能。理想之地智慧系统示意图其次，在设计、建造、运营等领域低碳技术的应用，住宅部分能耗降低约50%，室内噪声降低约70%，温度稳定性和均匀性提升。另外，将因城市化而罕见的乡土生境带回社区，大面积的绿色屋面、社区花园、口袋公园，让客户可以回归大自然。理想之地智效果图一个均好楼盘，同时还能做到城市视野和面向未来，万科和中建玖合诠释了什么是硬核实力。03虹吸加剧，强者恒强1. 虹吸加剧：下行市场的无奈。有句老话叫“一将功成万骨枯”，而在如今的行情下，也可以说“一盘销冠竞品哭”。楼盘之间的差距被无限放大，更加谨慎的买房人，更愿意将珍贵的房票，投给那些被市场完全认可的项目。在积分制的市场下，理想之地成为了绝对的焦点，而周边的竞品们则没有这么幸运。目前嘉定新城在售新盘并不多，主要是刚刚开盘的大家房产映翠府，以及即将推售的象屿远香湖岸。映翠府，来自杭州“杭派精工”国企大家房产，自身社区和景观规划挺有亮点，是上海少见的“首层全架空+果岭式堆坡”小区。大家映翠府，总爷实拍可惜因为区位交通原因，以及自身缺乏市场影响力，再加上与理想之地几乎相同的价格，所以销售业绩略显暗淡。根据网房地产的披露，映翠府去年12月28日开盘，总套数344套房源，截至2月21日已售总套数仍有303套在售。网上房地产数据，2024年2月21日与映翠府相比，象屿远香湖岸在区位上距离理想之地更近，这次象屿显然在憋一个大招。象屿远香湖岸有四块地，为了差异化竞争，将提供稀缺的叠墅产品以及更小户型的91平三房。象屿远香湖岸示意图周边一个竞品的策划告诉总爷：“我们比万科更盼着理想之地赶紧卖完，他们不开完我们根本没机会。”超级红盘的虹吸效应，在市场下行期被无限放大，带走了几乎所有的流量。2. 强者恒强：巨头崛起分化加剧。和楼盘一样，楼盘背后的开发商也在持续分化。那些有能力打造爆款、拿下核心地块的开发商，也大多都是头部国央企，以及个别深耕民企。根据2023年克而瑞的上海排名，前十名是清一色的国央企，前二十也仅有大华这一家纯民企。排名第一的招商蛇口，去年打造了公园1872这个闵行超级爆款，单盘销售额106亿。排名第二的保利发展，去年推出了嘉悦云上这样的轨交大盘，单盘销售额90亿。排名第三的万科、排名第四的华发…无一不是行走的红盘制造机，单盘爆款比比皆是。单盘爆款能力、大盘打造能力，成为头部房企冲击规模的利器。万科郁亮总那句“特别难，也有解；特别好，才能活”，和多年前那句“活下去”一样，再次揭露了行业的残酷真相：如今的房企们，真正到了必须全方面做到均好，才有可能成为“活下去”的那批。关于万科理想之地，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。

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